Le fasi della nascita del comune reatino sono troppo incerte per consentire di delineare un quadro meno frammentario del formarsi dei nuovi gruppi dirigenti all'interno della società reatina e del loro confronto con gli altri poteri cittadini.

I consoli appaiono per la prima volta nel 1140-1141, ma le istituzioni comunali furono sottoposte immediatamente ad una dura prova.

Già da tempo, infatti, i normanni avevano incominciato ad esercitare una pressione sempre più forte e costante nella Marsica ed ai margini del comitato reatino, stringendo solide alleanze con la nobiltà feudale dell'area, rappresentata in particolar modo dai conti di Rieti e dai loro consanguinei conti dei Marsi, minacciata sempre più fortemente nei propri interessi dall'affermarsi a Rieti delle istituzioni comunali.

Nell'estate del 1144 i normanni ruppero gli indugi e, agli ordini dei figli di re Ruggero II, con azione rapida quanto incontrastata, conquistarono la Marsica, l'Amiternino e tutto il territorio fino a Rieti, che fu a lungo assediata, conquistata ed incendiata dalle truppe comandate dal cancelliere regio Roberto.

La discesa in Italia pochissimi anni dopo del giovane re germanico Federico I Barbarossa, che tentò di contrastare in Sabina e nel Reatino la spinta espansiva dei normanni, consigliò re Guglielmo il Malo a concludere un accordo con papa Adriano IV a Benevento. Un accordo mal accettato da Federico, ma che consentiva al re normanno di ottenere con qualche ritocco marginale un riconoscimento pontificio della frontiera settentrionale, sia pur non ben delimitata da chiare discriminanti geografiche, tanto da creare controversie continue destinate a durare fino alla vigilia dell'unità italiana.

E' probabilmente questo il momento di maggior discrimine nella storia di Rieti.

La frontiera, passando quasi tangente all'abitato, sottrasse alla città uomini e terre, ostacolandone fortemente lo sviluppo e l'organizzazione in forme stabili delle forze che agivano sul territorio, lasciando ampi varchi al particolarismo istituzionale.

La diocesi, al contrario, conservò per lungo tempo la propria giurisdizione anche in area normanna, riuscendo a mantenere aggregate, anche se a prezzo di alcune perdite territoriali tardo-duecentesche, chiese e cappelle dipendenti.

Divenuta cerniera tra nord e sud, Rieti nel 1185 vide officiare per procura le nozze tra Enrico VI e Costanza d'Altavilla. Nozze poi sfarzosamente celebrate a Milano il 27 gennaio del 1186 nel brolo del monastero filoimperiale di s. Ambrogio, dove fu costruita una grande tettoia lignea per riparare sposi ed invitati.